日本縦断不動産総合ガイド
アウグストゥスブルク城の別荘としてファルケンルストと呼ばれる建物があります。直訳すると「鷹をくれ！」というなんとも鷹大好きな人が建設した別荘と言うことがわかります。シュロス庭園を通じて本邸であるアウグストゥス城とつながっているこの建物は1729年から建設され1740年に完成した物で、ロココ様式と東洋風建築を混ぜ合わせています。ちなみに2.5kmも離れているのですが同じ敷地と言うのだからまだまだ大司
アウグストゥスブルク城の別荘... の続きを読む
完成後の建物がきちんと設計、施工されているかどうかは専門家でも見抜けないもの。しかし、過去の地震の経験から、地震に弱い建物の形状はわかっています。では、弱い建物とはどんな形をしているのか。大きくふたつの要素があります。ひとつは壁、窓の配置が偏っていること。そしてもうひとつは形状が不定形であること。壁や窓の配置が偏っていると、壁の少ない面、窓の多い面では揺れに対抗する力がアンバランスになります。その
危険な建物は形や価格情報からもチェックする... の続きを読む
公的資金については、制度融資で、その資格が通れば誰でも借りられるよう、全国統一して融資条件が明示されています。民間資金でも金融機関ごとの融資条件が定められていますが、住宅ローン金利が従来は長期プライムレートに連動しており、これまでは金利の横並びで金融期間後との特色は少なかったといえます。しかし、平成6年7月、大蔵省は民間金融機関の住宅ローン金利を規制していた昭和58年の通達を廃止し、併せて「住宅ロ
公的資金について... の続きを読む
金額を出すためには、いくつか方法がありますが、とりあえず、いちばん簡単なものをやってみましょう。住宅購入でお金を借りるときには、収入のうちのいくらまでなら返済に充てても生活していけるかの目安になる数字があります。この数字を利用するのです。この数字は返済比率と呼ばれ、金融機関ごと、年収ごとに微妙に異なりますが、一般論としてはローンの返済額が年収の25％以内であれば安心だろうといわれています。もちろん
返済比率を確認... の続きを読む
タイムズースクェアの再開発やマジソンースクェアの跡地開発などの新しいプロジェクトも進行している。それらに日本企業が関わっているケースも多い。マンハッタンだけでなく、隣接する地域（クイーンズ地区、ニュージャージー州ホーボーケン地区）の開発にも注目したいところだ。一般の個人投資家にとっては、オフィスビルよりもコンドミニアムの方が現実的に手の届く範囲だろう。キャピタルゲインを狙った短期の転売も、コンドミ
ニューヨークは魅力的... の続きを読む
大谷石（おおやいし）は、耐火性に優れていて、重厚な感じの塀をつくるには最適ですが、長い間には、風化して欠けたり、汚れたりすること、また、コストの高いことが難点です。そのため、戦前は大谷石の塀をつくる家がけっこうありましたが、戦後はめっきり少なくなりました。最近は、腰の部分にコンクリートブロックを何段か積んで、その上に既製品のアルミのフェンスを取り付ける塀が多くなりました。このフェンスの塀は、風通し
ブロック塀より生け垣を防災面で威力を発揮... の続きを読む
低層だったＪＲ恵比寿駅もいつの間にか高層化していて、久しぶりに同駅に降りると驚いてしまう。あの恵比寿駅は一九九七年一〇月から一四階建てのオフィス・ビルに変身していたのである。実際に、民営化されてからのＪＲ各社は、駅前どころか駅上という地の利を活かしてショッピング・ビルやオフィス・ビルの建設・運営に熱心である。専門の子会社には、新宿駅、横浜駅などで巨大なショッピングセンターを運営しているルミネと、オ
ＪＲ恵比寿駅もいつの間にか高層化... の続きを読む
老後の問題では介護も避けては通れないところ。自宅で介護を受ける場合、車椅子や介助を得ての生活を想定しておく必要があります。といっても、若いうちから家中に手すりをつけまくるのも無駄な話。後から設置できるものは必要になったときに設置すればよいのです。しかし、最初から用意、配慮されていなければならないものもあります。特に注意したいのが入居者個人で変えることができない共用部分です。チェックしておきたいのは
廊下の幅が介護のラクさを決める... の続きを読む
五〇〇〇万円前後の物件の敷地面積は、だいたい100平方メートル、三〇坪程度だ。これでは狭いうえに、一〇〇平方メートル未満の中古二戸建てを買うと、将来建て替えるときに公庫個人住宅建設資金の融資を受けることができないというデメリットもある。これでは需要が減退するのも当たり前というわけだ。これが一億円以上の中古物件になると、今度は同じ地域の新築建売住宅とくらべたときに、それほど割安感がないということにな
買い替え需要が減少している... の続きを読む
家族や親類に声をかけて、由来や謂れを調べましょう。その結果によって、収納すべきふさわしい場所も変わってくるからです。不明な場合は、それこそ専門家に鑑定してもらうことも必要かもしれません。しかし、どんなものにせよ、暗くて静かな北、北西、西方位にあるラッキーゾーンに配置するのが無難です。この三方位かラッキーゾーンに当たらないときは、別のラッキーゾーンでもかまいません。このときは東か南の方位に向けて飾り
家に伝来する古いモノ... の続きを読む
中古マンションをリフォームして住むことにしました。実際、物件を購入するのも、リフォームするのも初めてだったので、何も知らなかったのですが、調べていくうちにリフォームと一口にいっても、設備を新しくするだけのものから、間取りからゴッソリ変えてしまうものまで色々な方法があるということがわかりました。この、間取りから変えてしまうような大掛かりなものは、リフォームというより、リノベーションと呼ばれているよう
中古マンションとリノベーション... の続きを読む
借金返済のコツは、少なく借りて短く返すのがセオリーですね。借入金額が少ないほど、借入期間は短いほど、支払う利息が少なくて済むからです。ところが、借入金額は少ない方が望ましいのですが、実は返済期間は長くしておいた方が、将来の返済額をコントロールしやすくなるのです。35歳の人が300O万円を金利3．5％で借入れた場合です。定年までの返済を目指すと返済期間は30年になります。よって25年返済にした場合は
設定する借入期間は「できるだけ長く」が重要！... の続きを読む
ずぼらなわたしが、一人暮らしをずっとしてきて得た、自分なりの結論があります。それは掃除や片づけは、日々コマメにしておくのが結局一番ラクだということ。後回しにして汚くなれば汚くなるほど、整理してない山が高くなればなるほど、どんどんおっくうになっていきます。めんどうとは思っても、ちょこちょこ手をかけておくのが一番。実際、キレイな部屋にいるほうがうんと心地良いし、「今日うちに来る？」つて友人を即日呼べる
ムリしないのがずぼらの鉄則！... の続きを読む
管理会社の一級建築士は、二六階のてっぺんまで足場を組んだ図面を提示してきた。一般に枠組み足場は四五メートル、せいぜい一四階までだ。強風が吹く最上階に足場をかけたら、危険極まりない。四五メートル以上の足場を組むには足場自体の構造計算をして、労働基準監督署の許可がいる。超高層建築はゴンドラでの作業が求められる。修繕委員があれこれ問い詰めると管理会社側はしどろもどろ、これはだめだ、と見限った。修繕事業を
新たに管理会社を募集した... の続きを読む
土地の買い占めで、一九七二年度の盛岡市内の国税庁調査による地価は四〇％も急騰した。盛岡市郊外の岩手県住宅供給公社の分譲住宅は、一年の入居の違いで一〇％も価格に違いがでた。長野県−北陸新幹線と関越自動車道が計画されている同県でも、一九七三年三月までの三年間で県総面積の十二％にあたる一万六千ヘクタールが買い占められた。北安曇郡小谷村の買い手がつかなかった山林が三・三平方メートルあたり五〜六千円の高値が
政官財の癒着により土地騰貴が爆発... の続きを読む
「あなたの代表作品は、どこのお宅ですか」とよく質問されます。そのとき、私は「いま工事中の家です」とお答えすることにしています。つねにベストのものを、と心がけているからです。しかし、正確にいうと、「いま工事中の家」は、私だけの作品ではありません。住まい手の方と私との合作なのです。どのように住みたいか、どのように使いたいか、は住まい手の個性にかかわってくるのです。住まい手の中心である主婦には、いろいろ
ベスト作品は住まい手との合作... の続きを読む
いいものは何でもありだが、窓辺の奥はさらに深い。悪いもんも何でもありで、社長の代わりにマフィアのボスを置き換えてみたらいい。会社を乗っ取る深謀と、相手の弱みを分析する知性と……となる。善も悪も、ようするに人間の内にあるものすべてを引き出して際立たせるのが窓なのである。もちろん、口もきかず、複雑な表情も持たない窓そのものにそのような力があるわけじゃなくて、窓辺に立っている人がそのように思い、窓辺に立
窓は格別なものと考えざるを得ない... の続きを読む
住宅金融会社構想の当初の目的は、資金偏在の是正を図る資金パイプを作る、個人向けの小口、長期、不動産担保の融資のノウハウを蓄積し、大量集中処理をする、住宅ローン金利にプライス・メカニズムを働かせることでした。その後、業界全体の共同設立によって社会的責任の遂行とイメージアップを図ろうとするもの、融資業務のできない証券会社が間接的に融資分野へ進出するねらいのあるもの、などもみられます。いずれにしても、住
銀行と住宅金融会社と競合する分野の登場... の続きを読む
何年か前、私は女性建築技術者の会の仲間たちと、ある住宅メーカーの研究室で、老後の世界を疑似体験したことがあります。手足におもり、目にゴーグルなどの装具をつけ、高齢者が日常生活のさまざまな場面で感じる不自由さを、身をもって体験する、いわばインスタントシニアというわけです。装具は、耳せん、白内障のように視界がにごるゴーグル、両ひじ用の空気サポーター、きき腕に１?のおもり、足首には関節がかたくなった場合
老後の世界を疑似体験... の続きを読む
寒風で体が凍える。船は芝浦アイランドのエアタワーの前を右へ田町駅方向に曲がり、渚橋をくぐって、広い新芝浦運河船溜まりにでる。シートで覆われた船が繋留されている。代表は動かない船を防災用の「備蓄倉庫」にしたいと語りかける。「ここを水上の備蓄場にしたいんです。湾岸の住民のためだけではありません。バージ船（はしけ台船）に食料や水、燃料を備蓄すれば、いざというとき運河を通って芝離宮の手前から、理事長をさか
水上都市で防災時に何ができるか... の続きを読む
民間金融機関は昭和四十年代から今日まで、住宅ローンに積極的な姿勢を示し、貸付残高も急速に伸びてきました。昭和四十八年三月、大蔵省は金融制度調査会の答申『民間住宅金融のあり方について』の基礎調査として、全国銀行、相互銀行（当時）、および信用金庫を対象としてアンケート調査を行っています。それによると、なぜ住宅ローンを積極的に拡充するかの理由として、第一に「顧客ニーズの高まり」、次いで「大衆化路線」「顧
住宅ローンに対する金融機関の姿勢... の続きを読む
日本の不動産業界がいまだに暗黒大陸と呼ばれる理由の１つに、正確な情報開示が行われてこなかったことがあげられます。確かに日本の不動産業界は、殊に情報公開に関してはクローズド（閉鎖的）なまま今日に至っています。そもそも世界中どこの国でも不動産取引に関する情報はクローズドだといわれていますが、先進国のなかで、日本ほど無秩序に情報閉鎖が行われている国はありません。いったいなぜなのでしょうか。私の経験では、
日本の不動産業界は、情報公開に関してクローズドなま... の続きを読む
不動産売買の際に、意外と高くついてしまう必要経費があります。それは、印紙税、です。不動産購入の際の売買契約書や、購入予定の土地に住宅を建設する際の工事請負契約書、さらには、住宅ローン借り入れ時の金銭消費貸借契約書に、必ず必要となるのが収入印紙です。売買契約書の場合、1，000万円〜5，000万円以下の場合は15000円、5，000万円〜1億円以下の場合は、45000円の印紙が必要になります。土地と
不動産売買の高い印紙税... の続きを読む
カフェバー派はワンルームマンション派のごく近い親族にあたる。どちらの派も、過去と未来の両方の家庭を拒否しており、その狭間で宙づりになった自己を観察し検証する場が彼ら両派の住宅なのである。ただし両者の決定的な相違は、自己の検証の方法にある。ワンルームマンション派の検証は自分自身を通じて行われる。どんなモノが自分にふさわしいかを捜し出すという作業を通じ、彼らの自己は検証される。一方カフェバー派の場合は
大事なのは仕草による自己検証... の続きを読む
08年6月には、中央公共工事契約制度運用連絡協議会（中央公契連）が指名停止措置要領モデルを改正し、他省庁と独立行政法人も国交省の措置と足並みを揃えた。国交省は08年7月、課徴金減免制度（リーニェンシー）の適用を受けた企業に対しても違約金を請求できるように違約金特約条項を見直した。違約金は従来、課徴金納付命令確定時に請求できることになっていたため、06年新たな課徴金減免制度で課徴金の納付が全額免除さ
工事における違約金特約条項の強化... の続きを読む
ゼネコンが赤字工事を受注するケースが増えている。競争の激化を示す一例ともいえるが、固定費の比率が低いゼネコンがなぜ安値でも受注を追い求めるのか。高騰する資材価格を発注者に転嫁できなければ、赤字工事がさらに増える可能性も否定できない。将来の工事契約の損失に備えて計上する「工事損失引当金」が膨らんでいる。2007年度の上場ゼネコン24社の引当金は前期比1．7倍に拡大した。計上額が100億円を超すゼネコ
止まらぬ赤字受注、資材価格高騰で先行き不透明... の続きを読む
最初に登場するシリンダー状の塔の内部では、大理石の床や黒御影の柱などがアールーデコなどのデザインを思わせるし、長大な喫茶コーナーは、近未来的感覚と古代の神殿とが接合したようなSF映画のセットを連想させるからである。ほかにも世紀末ウィーン風のレストランがつくられていたり、和紙を使った照明器具などが飾られたりしているのだが、総じていえば、ここには古代からゴシック、ウィーン分離派からアールーデコ、機械主
時に異様であり、時に戯画的... の続きを読む
ある準大手ゼネコントップは「資金面で余裕のある両社は、同業他社に先駆けて手を打った。リストラの必要性はわれわれも同様に感じている」と明かし、対岸の火事でないと強調する。繰延税金資産の取り崩しは、両社以外のゼネコンにも広がっている。税金費用を前払いしたと考えて資産として扱う繰延税金資産は、十分な当期利益を確保できなければ計上が認められない。取り崩しが相次ぐ背景には、今後に対する業紋の見通しが厳しいこ
運転資金の調達が企業の課題... の続きを読む
中古住宅を購入するとき、土地と建物を担保に出来る、と安易に考えていませんか？新築に比べて、不動産の価値が当たり前ですが下がっています。なので、返済年数や、借り入れ金額に制限が出てきてしまいます。最近の住宅ローンに謳われている特典が使えないケースもあります。税金においてもしかり、です。それは、現在の基準をクリアした構造や耐震性になっていない場合があるから、です。法律というのは、ずっと同じではなく、時
中古住宅を購入するときのローン事情... の続きを読む
住宅販売の現地お案内所で支払うとしたら「申し込証拠金」という名目のお金です。本当に購入するまでのいわば優先権のようなもので手付金ではありません。そのため購入価格の何割支払うというのではなく少額です。決心がつくまで預けておくお金です。でもいつまでとはいきませんから業者との話し合いで期限をつけるようです。もし、購入しないと決めたら申し込証拠金は返してもらえます。そして、手付金は売買が成立した時に支払う
住宅販売の現地案内所で支払うお金はあるの... の続きを読む
建築費用が安く抑えられるからという理由で、工務店を選択するのはよくありません。どちらにしても建築費用を安くするというのは、チープなものになってしまうということと、仕事をする人に対してのちゃんとした報酬をしていないということで、よい仕事をしてもらえないこともあります。そうなると後々トラブルになります。値切るということはよいことなのですが、あまりにも度が過ぎる場合には、向こうのほうから断ることもありま
安さだけで工務店に依頼してはいけない... の続きを読む
設計の方に携わっていたことがある私ですが、いざ自分の家となると自信がない。そこで、役に立つのが住宅情報ですね。新聞の広告には毎日と言っていいほど情報が載っていますし、本屋さんに行けば山と積まれた情報誌。街を歩けばモデルハウスや不動産やさん。毎日、住宅関係の情報を目にし、設計の勉強をさせてもらっています。情報誌はただ見ているだけでも面白いですが、なるほど?！と感心することも多々あります。結果的には定
いろいろ役立った住宅情報... の続きを読む
手狭なお部屋に「小さいから」と言って家具までコンパクトにしてあれやこれやとたくさん置いてしまうのは更にお部屋が使いづらくなり逆効果です。ここは発想の転換で手狭なお部屋の場合はコンパクトな家具を一切おかず、お部屋の中でも面積の広い壁を利用して壁面全部をインテリアとして使ってしまいます。調度いいサイズの家具がなければ街のホームセンターなどでも販売されているような組み立て式の収納できる棚をいくつか組み合
壁面を全部インテリアにしちゃおう！... の続きを読む
実は「関西には大地震はこない」という風説があり、私も関西の方から何度も聞いていました。このために地震対策を怠っていたというのも事実です。私自身も現地を見て回りましたが、倒壊した古い家屋はほとんどの屋根が土葺きの瓦で、瓦の重さに土の重さが加わって、屋根が重くできていたことがわかりました。これに対して関東では、地震対策として屋根を軽くするようになっています。瓦も引っ掛け桟葺きといって、桟に引っ掛ける形
地震対策を怠っていたというのも事実... の続きを読む
ガラス用フィルムというと、地震のための飛散防止フィルムとして知られています。ただガラス用フィルムの中でも、最近は粘着剤がついていないで、水で貼りつけるだけのタイプもあり、それには飛散防止の効果はありません。一方、裏に粘着剤がついたガラス用フィルムは、ガラス飛散防止シート（ニトムズ）のように単に透明で飛散防止のためだけのものもありますが、その他にもいろいろな種類があり、すべて飛散防止効果があります。
「ガラス用フィルム」で飛散防止... の続きを読む
小さい穴の場合は、ノリをつけて張り直したり、少し大きければハガキなどを入れて補強してから張り直します。その後、茶チリを穴より大きく切って、周囲だけにノリをつけて袋張りするのは、茶チリで下張りをしない場合です。全体を茶チリで下張りするときは、穴を張り直したままでOKです。さて大きな穴の場合ですが、まず骨が折れているときは、接着できるところはゼリー状瞬間接着剤でつけてしまいます。骨がなくなっているとき
骨まで折れた大きな穴、さてどう直す？... の続きを読む
スーパーにはたくさん冷凍ケースがあります。冷凍ケースはエアコンと同様に屋外機が必要ですが、これが案外くせもの。結構音がうるさいのです。ただし、位置によっては軽減される場合もあります。下階が店舗等のマンションの形状は、正面から見ますと墓石型。店舗等の部分だけ上のマンション部分より張り出しています。この張り出ている屋根の上に冷凍ケース用の屋外機を置いてしまうと、音も上がってしまいます。上階の入居者はう
設置場所が異なった時には交渉の証拠になる... の続きを読む
私は、最後に絞り込んだ２社と施工例か気になっていた１社を追加して、計３社に、建築家に頼んで作った基本プランの詳細図面（設計図）を渡し、今度ははっきりと予算を示して、それぞれのオリジナリティを活かした提案と、より現実に近い詳細見積もりを出してくれるよう依頼した。とくに第一次見積もりの段階から勝ち抜いてきたＧ社とＨ社の２杜には、それぞれの施工事例のうち、私の建築計画に近いところを紹介してもらい、住んで
最後の決め手になる２つのポイント... の続きを読む
うっかり何かをぶつけたり、落としたりすると、ホーローの表面が欠けてはがれてしまうことがあります。そのままにしておくとサビが発生し、はがれが広がるので、すぐに修理をしましょう。浴槽が白やブルーに近い色ならば、ホーロー補修用（セメダイン）、ボンドホーロー補修用を使います。これは二つのチューブがセットになったエポキシ系接着剤に色をつけて、耐水性をよくしたもので、両方ともホワイトとライトブルーの二色があり
サビない前に、ホーロー浴槽や洗面ボールの欠けを修理... の続きを読む
日本のような地震国では、超高層ビルなどは到底できるはずがないといった考え方が、少なくとも終戦前までは支配的であったし、法的にも建築の高さは、三〇メートル以下に制限されていた。それが現在では、高層建築はもう珍しい存在ではない。これはどんな理由によるものであろうか。強震計が地震動をひとつ記録すると、応答スペクトルが一枚書ける。だからアメリカや日本で強震計の記録がだんだんふえると、われわれが手にできる応
超高層の方が楽である... の続きを読む
私が建設業に就職した昭和四十年代までは、公共事業におけるゼネコンの重要な役割が「人集め」にあったのである。したがって、ゼネコンの仕事は役所が企画し設計した（実際は民間の設計士が請け負うのであるが）工事内容に必要な労働力や技術を提供し資材、機械を調達して施工することなのだ。役所に成り代わって公共工事を完全に施工することがゼネコンの仕事である。同時に下請けの建設会社はゼネコンの手足となって、必要な労働
通産省の産業区分ではゼネコンはサービス業... の続きを読む